房屋租賃合同問題：疫情期間房東減免房租，五月份恢復原價合理嗎？

問：疫情期間租的房子一直空置，同房東協商達成房租減免。五月份房東要求恢復原價是否合理？

答：疫情期間，異地的租客和房東通過微信、短信、電話、電子郵件或其他方式對疫情期房租達成協議的話，相當于雙方對原合同的租金進行了變更，合同是雙方當事人的真實意思表示，應該是有效的。需要保存相關的微信記錄、短信記錄、電子郵件或電話錄音等。

同時還得明確房租減免的期限，如果籠統的約定為“疫情期間”，這個期限約定很模糊，也自然容易產生爭議，主要看是否仍然是疫情客觀導致履約有困難的時間內，可根據當時雙方調整租金的目的和緣由進行判斷。

5月19日，最高法發布了《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》，聚焦于受疫情影響加大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同等案件類型。《意見》中關于房屋租賃合同有兩條，主要涉及經營性租賃，并不涉及住宅租賃：

一、承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。

二、承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。

承租非國有房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業收入或者營業收入明顯減少，繼續按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關租金減免的政策進行調解；調解不成的，應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同。