購房意向書的性質(zhì)是怎樣的？

案件前情概述

周某在向房產(chǎn)公司購買某處房屋時，與房產(chǎn)公司簽訂了一份《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。雙方在補充條款中約定，房產(chǎn)公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權(quán)追究對方責任。

購房意向書的性質(zhì)

周某在購房時拿到印有林蔭大道、回旋式噴水池、古典回廊等廣告詞語，并注明交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表，每戶供電量6kv，4表均出戶設(shè)置。之后，房產(chǎn)公司在向周某交付房屋時，周某在已明確住戶家中已預(yù)裝了數(shù)字式的熱水、冷水、煤氣表，控制線連入了家庭智能控制器的《家庭智能項目裝修指導(dǎo)書》上簽了字。

隨后，周某按約付清房款，但房產(chǎn)公司交付的房屋卻與樓書說明出現(xiàn)偏差。周某認為房產(chǎn)公司違反合同約定，于是提起訴訟。

被告房產(chǎn)公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品而非合同，其在銷售過程中，先后印制過幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出示正式樓書。且在周某入戶時，其已就熱水、冷水、煤氣表等有關(guān)事項書面通知周某，周某也簽字表示同意，故不同意周某的訴訟請求。

法院裁判

一審法院經(jīng)審理認為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人將廣告內(nèi)容訂入合同或?qū)V告、說明書、示意圖等作為合同附件的，應(yīng)當就該部分條款承擔民事責任。

二審法院認為，周某與房產(chǎn)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》合法有效。本案爭議焦點系爭彩色印刷品是否為雙方補充條款中約定的樓書說明及房產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔違約責任。作為普通購房者，周某完全有理由相信該印刷品即雙方約定的樓書說明，故應(yīng)認定該彩色印刷品性質(zhì)上屬雙方約定的樓書說明。

樓書作為房產(chǎn)商廣告宣傳的一種載體，房產(chǎn)公司的實際履行情況與樓書說明不完全一致，違反了約定。但由于雙方對房產(chǎn)公司應(yīng)承擔的違約責任形式約定不明確，且周某亦未提出相關(guān)損失依據(jù)，法院根據(jù)房產(chǎn)公司違約程度酌情確定其賠償數(shù)額，最終判令房產(chǎn)公司賠償周某3000元。

此案件是一起因房產(chǎn)公司交付房屋與售樓廣告不符而引起的房產(chǎn)公司是否承擔責任產(chǎn)生爭議的案件。主要涉及售樓廣告的法律性質(zhì)問題及如何追究房產(chǎn)公司法律責任。對于本案件，我們可以梳理出以下內(nèi)容：

1. 售樓廣告的法律性質(zhì)

根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種邀請。而要約邀請只是邀約人向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的一種意思表示，發(fā)出要約邀請的一方在收到要約后，可以作出承諾，也可以不作出承諾。區(qū)分一項意思表示是要約還是要約邀請，對當事人會產(chǎn)生完全不同的影響，一般可根據(jù)以下標準加以區(qū)分：第一，根據(jù)法律規(guī)定加以區(qū)分。法律對不易辨別的意思表示的性質(zhì)明確作出規(guī)定的，則依法律確定，如我國法律規(guī)定寄送價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等屬要約邀請。第二，根據(jù)意思表示的措辭內(nèi)容確定。我國法律在將商業(yè)廣告確定為要約邀請的同時，亦規(guī)定如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，視為要約。第三，根據(jù)作出意思表示一方的特別說明來確定，即作出意思表示一方明確其表示是要約或者要約邀請。第四，根據(jù)通常的交易習(xí)慣確定。

《解釋》第3條對商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了更為具體的界定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

2. 房產(chǎn)商應(yīng)如何承擔違約責任

我國法律規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。該法第114條第1款規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。支付違約金是違約方承擔違約責任的重要方式之一，由于它是當事人事先在合同中約定，故具有以下特點：(1)免除守約方對實際損失的舉證責任，法院可根據(jù)當事人的約定直接判令違約方向守約方支付違約金。(2)明確在違約后承擔責任的具體范圍，督促債務(wù)人履行合同。(3)當事人可控制風險成本，有利于鼓勵交易。

本案中，周某和房產(chǎn)公司在商品房買賣合同中約定了房產(chǎn)公司預(yù)期交房的違約金，而對其交付房屋不符合廣告宣傳時如何支付違約金或計算方法未作約定，因此周某要求房產(chǎn)公司以支付違約金的方式承擔違約責任，則必須由周某對自己所受實際損失數(shù)額進行舉證，以證明周某確實因房產(chǎn)公司違約而產(chǎn)生實際損失。本案中，周某因房產(chǎn)公司的違約行為所受損失是客觀存在的，鑒于房產(chǎn)公司在二審期間認識到其確實存在違約行為，表示愿意賠償3000元，二審法院根據(jù)本案實際情況，判令房產(chǎn)公司賠償周某3000元，彌補了周某的損失。