近年來，產業地產受到各路資本追捧，成為炙手可熱的話題。眾多企業紛紛試水產業園區運營，產業園區儼然已經成為一片“新藍海”。作為一個萬億級別的市場，中國的產業園區雖然只有二三十年發展歷史，但已具有鮮明的行業特征。

首先，我們看到了越來越多樣化的投資主體。政府，房地產開發商，實體企業，資本市場都構成了園區投資的共同體。其次，產業和城市的融合越來越緊密。第三，中國有數以萬計的產業園區，單一園區的核心競爭力來自于精準化和差異化定位。第四，智慧城市和科技生態成為產業園區新標準。數據化管理服務，人流，智能，低碳環保等。最后，一定是園區的平臺化。從生態體系，規劃體系，招商體系的平臺一致性。

我國的產業園區經過這幾十年的發展，已經歷經了四代產品的變化。第一代是“無主題型”園區，第二代是“攤大餅型”園區，第三代是“產業鏈型”園區，目前的第四代是“產業生態和園區﹢型”園區。

第四代園區規劃與過往的園區類型相比，主要體現在以下四點變化：

一是盈利模式的轉變。在企業購買地產欲望下降，房屋租賃費大幅降低甚至免除現象普遍的背景下，園區的盈利模式由過往的房屋租售轉而向服務性收入、投資性收入轉變；

二是產城融合的轉變。過往的園區，產城不配套的情況非常普遍，帶來招聘難等一系列問題。目前的園區，在規劃期就開始重視產城融合，形成短距離、區域自配套；

三是在產業主題更加突出的同時，注重產業生態的打造。產業的發展，不僅需要產業鏈的配套，還需要投資服務、中介服務、技術服務、中試服務等多要素的匹配。只有產業主題突出，才有可能打造滿足大多數企業需要的產業生態，從而提高園區的競爭力;

四是園區深入參與園區企業的成長，形成“園區﹢”模式。園區運營公司不僅僅提供物業服務，同時積極引進園區企業需要的各類服務企業，形成服務聯盟和股權關系，與園區企業共同成長。

產業園區是中國經濟轉型的基石。中國有超過上萬家產業園區，然而產業園區未來必然伴隨著區域經濟分化而走向不同方向。從一個最大的趨勢看，產業和城市的融合是必然，產業園區的興亡也將和城市的發展相輔相成。中國經濟轉型已經正式啟動，從增量經濟向存量經濟轉移階段，必然伴隨代表新興經濟的產業崛起，代表舊經濟的產業衰落。